Newsec Property Outlook - Höst 2026

Ingen fastighetstyp har dödförklarats så ofta, och så förhastat, som kontoret. Sedan 2020 har rubrikerna varit dystra, men uthyrningsdatan berättar en stabilare och betydligt mer intressant historia. I höstens upplaga av Newsec Property Outlook följer vi kontorsmarknaden genom Norden och Baltikum under ett kvarts sekel. Analysen bygger på Newsecs egen databas med flera miljoner hyresavtal, insamlade under cirka 25 år fram till 2026.

Vakans mäter inte längre svaghet, utan kvalitet

Det finns inte längre en enda vakansgrad som beskriver kontorsmarknaden. I samtliga sju nordiska och baltiska huvudstäder ligger vakansen i det bästa beståndet under marknadens totala vakans. Stockholm är den mest polariserade marknaden: en Grade A-vakans på 4,6 procent, jämfört med 13,5 procent för marknaden som helhet, innebär att vakansgraden i det främsta beståndet är nära tre gånger lägre. Mönstret är det samma i Helsingfors, Oslo och Köpenhamn, och i Baltikum fast på lägre nivåer.

Vakansproblemet är med andra ord inte ett kontorsproblem, utan ett problem för äldre och mindre konkurrenskraftiga byggnader.

Sju länder, samma berättelse

Hyresgästernas storlek har stor betydelse för hur länge de är beredda att binda sig. Stora hyresgäster tecknar avtal som är omkring fem gånger längre än de minsta. Samtidigt ligger avtalslängderna stabilt kring fem år i hela Skandinavien och Baltikum, utan någon tydlig förskjutning mot kortare åtaganden.

Den stora förändringen sker i stället i hur mycket yta hyresgästerna efterfrågar. De behåller adressen, men lämnar tillbaka kvadratmeter. I Finland minskade den genomsnittliga nytecknade kontorsytan med 27 procent mellan 2021 och 2024. I Sverige har medianlokalen krympt från cirka 225 till 190 kvadratmeter sedan början av 2000-talet, och i Norge har den genomsnittliga avtalsytan ungefär halverats sedan 2007.

Den svenska historiken, med omkring 356 000 avtalsobservationer sedan 2001, gör det möjligt att följa beteendet på djupet. Vid varje avtalsomförhandling förlängs cirka 71 procent av kontorsytan. Men sedan 2016 har de hyresgäster som stannar kvar successivt minskat sina ytor, och sedan pandemin lämnar de i genomsnitt tillbaka omkring en femtedel av den tidigare ytan. Ytminskningen började alltså flera år före pandemin, vilket går emot den vanliga bilden av att distans- och hybridarbetet var startpunkten för företagens minskade kontorsbehov. Pandemin tycks snarare ha förstärkt en utveckling som redan var i gång.

Framtidsutsikter: kontoret sorteras

För fastighetsägare och investerare är slutsatsen tydlig. Stabila kassaflöden finns i byggnader som kan säkra långsiktiga åtaganden från stora hyresgäster, moderna, effektiva och välbelägna fastigheter, medan svagare objekt i allt högre grad behöver konkurrera med incitament, prisjusteringar eller repositionering. Vakansgraden har därmed gått från att främst vara ett mått på marknadens svaghet till att i allt högre grad spegla fastigheternas kvalitet.

”Kontoret håller inte på att dö. Det utvecklas, blir mindre på vissa platser, mer specialiserat på andra och, när det är som bäst, mer mänskligt.” Max Barclay, VD Newsec.

Den senaste upplagan av Newsec Property Outlook ger en fördjupad analys av kontorsmarknadens struktur, risker och möjligheter, och ger investerare, fastighetsägare och beslutsfattare verktyg för att navigera i en alltmer selektiv marknad.